Golden Visa en 2026
Le Portugal a fermé son golden visa immobilier en 2023. L'Espagne a supprimé son programme entièrement en 2025. La Grèce a triplé son seuil minimum à Athènes à 800 000 EUR. La voie de l'immobilier à la résidence en Europe s'est considérablement rétrécie.
Espagne
Le golden visa espagnol n'existe plus. La Loi organique 1/2025, publiée au Journal officiel (BOE) le 3 janvier 2025, a supprimé les visas d'investisseur à compter du 3 avril 2025. La raison invoquée était l'accessibilité au logement, notamment à Madrid et Barcelone, où l'investissement étranger contribuait à la pression sur les prix.
Si vous avez déposé une demande avant le 3 avril, votre visa reste valide pour sa durée d'émission et peut être renouvelé. Sinon, cette voie est fermée. L'Espagne conserve le visa non lucratif et le visa entrepreneur, mais aucun n'offre le même chemin direct de la propriété à la résidence.
Portugal
Le golden visa portugais existe toujours, mais pas la voie immobilière. La loi Mais Habitação (octobre 2023) a supprimé les achats immobiliers et les transferts de capitaux comme investissements éligibles. Avant ce changement, environ 75 % des demandeurs utilisaient l'immobilier.
Investissements éligibles restants :
- 500 000 EUR en fonds d'investissement éligibles (désormais la route la plus populaire)
- 500 000 EUR en recherche scientifique
- 250 000 EUR en projets culturels ou artistiques
- 500 000 EUR en création ou expansion d'entreprise avec création d'emplois
- Création de 10 emplois
Malgré les restrictions, 2024 a vu un record de 4 987 golden visas accordés, soit une augmentation de 72 % en glissement annuel. La voie des fonds a absorbé l'essentiel de la demande.
Le Parlement portugais a également approuvé l'extension de l'exigence générale de résidence pour la citoyenneté de 5 à 10 ans (7 pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP). Cela change le calcul du golden visa comme voie vers la citoyenneté.
Grèce
La Grèce conserve un golden visa immobilier, mais les seuils ont fortement augmenté en septembre 2024. Le ministère de la Migration et de l'Asile applique désormais un système à paliers :
- 800 000 EUR dans les zones à forte demande : Attique (Athènes), Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants
- 400 000 EUR partout ailleurs
- 250 000 EUR pour la restauration de bâtiments patrimoniaux ou la conversion de locaux commerciaux en résidentiels
Le tarif forfaitaire de 250 000 EUR qui faisait de la Grèce l'un des golden visas les moins chers d'Europe a effectivement disparu pour les achats standards. À 800 000 EUR à Athènes, il se situe désormais dans la même fourchette que la plupart des programmes d'Europe occidentale avant leur fermeture.
EAU
Le golden visa des EAU est l'un des programmes de résidence par investissement les plus simples encore en vigueur.
- Immobilier : AED 2 millions (~500 000 EUR) pour un visa de 10 ans. Les biens acquis avec des prêts de banques émiraties agréées peuvent aussi être éligibles.
- Investissement commercial : Dépôt de AED 2 millions dans un fonds accrédité, ou une licence commerciale/industrielle avec AED 2 millions de capital et au moins AED 250 000 de paiements fiscaux annuels.
- Entrepreneurs : AED 500 000 (~125 000 EUR) pour un projet approuvé par un incubateur d'entreprises des EAU. L'innovation doit être démontrée.
Le golden visa des EAU dure 5 ou 10 ans selon la catégorie, est renouvelable et ne nécessite pas de sponsor. Pas d'impôt sur le revenu, ce qui modifie le calcul du coût total par rapport aux programmes européens.